一
、房屋建築分類
房屋建築從不同的角度可以進行不同的分類
。
1
、按建築物使用性質分類
：⑴居住建築
、⑵公共建築
、⑶工業建築
、⑷農業建築
民用建築
：居住建築和公共建築通常又被稱為民用建築
。
2
、按建築物（住宅）的層數分類
⑴
、平房建築
：1層 ⑵
、多層建築
：2～6層
⑶
、小高層建築
：7～9層 ⑷
、高層建築
：10層以上
3
、按建築結構分類
建築結構
：指建築物中由承重構件（基礎
、牆體
、柱
、梁
、樓板
、屋架等）組成的體係
。
⑴
、磚木結構
描述
：這類建築物的主要承重構件是用磚
、木做成
。其中
，豎向承重構件的牆體和柱采用磚砌
，水平承重構件的樓板
、屋架采用木材
。
特點
：層數較低
，一般在3層以下
。1949年以前建造的城鎮居民住宅
，20世紀50～60年代代建造的民用房屋和簡易房屋
，大多為這種結構
。
⑵
、磚混結構
描述
：這類建築物的豎向承重構件采用磚牆或磚柱
，水平承重構件采用鋼筋混凝土樓板
、屋頂板
，其中也包括少量的屋頂采用木屋架
。
特點
：建造層數一般在6層以下
，造價較低
，但抗震性能較差
，開間和進深的尺寸及層高都受到一定的限製
。所以
，這類建築物正逐步被鋼筋混凝土結構的建築物所替代。
⑶
、鋼筋混凝土結構
描述
：承重構件如梁
、板
、柱
、牆（剪力牆）
、屋架等
，是由鋼筋和混凝土兩大材料構成
。其圍護構件如外牆
、隔牆等
，是由輕質磚或其他砌體做成
。
特點
：結構適應性強抗震性能好
，耐用年限較長
。
⑷
、鋼結構
描述
：主要承重構件均是用鋼材製成
。
特點
：建造成本較高
，多用於高層公共建築和跨度大的工業建築
，如體育館
、影劇院
、跨度大的工業廠房
4
、按建築施工方法分類
：
⑴ 現澆
、現砌式建築
：建築物的主要承重構件均是在施工現場澆築和砌築而成
。
⑵ 預製
、裝配式建築
：建築物主要承重構件在加工廠製成預製構件
，在施工現場進行裝配而成
。
⑶ 部分現澆現砌
、部分裝配式建築
：這種建築物的一部分構件（如牆體）是在施工現場澆築或砌築而成
，一部分構件（如樓板、樓梯）是采用在加工廠製成的預製構件
。
二
、建築物的組成
：
幢建築物一般是由基礎
、牆體（或柱）
、樓地層（或梁）
、樓梯
、屋頂
、門窗等六大部分組成
。
基礎
：是建築物地麵以下的承重構件
，它支撐著其上部建築物的全部荷載
，並將這些荷載及自重傳給下麵的地基
。地基不是建築物的組成部分
，是基礎下麵的土層
，它承受著由基礎傳下來的荷載
。
2
、地基
：分為天然地基和人工地基
。基礎按構造形式不同
，可分為
：
條形基礎
：是指呈連續的帶形基礎
，包括牆下條形基礎和柱下條形基礎
。
獨立基礎
：是指基礎呈獨立的塊狀
，形成有台階形
、錐形
、杯形的等
。
筏板基礎
：是一塊支承著許多柱子或牆的鋼筋混凝土板
，板直接作用於地基上
，一塊整板把所有的單獨基礎連在一起
，不僅使地基上的單位麵積壓力減小
，也使整個地基的承載力增大
。
箱形基礎
：主要是指由底板
、頂板
、側板和一定數量內隔牆構成的整體剛度較好的鋼筋混凝土箱形結構
。對於抵抗地震荷載的作用極為有利
。
樁基礎
：由設置於土中的樁和承接上部結構的承台組成
。
3
、牆體和柱
：是豎向承重構件
，它支撐著屋頂
、樓板等
，並將這些荷載及自重傳給基礎
。
⑴
、牆體的分類
①
、按在建築物中的方向
，分為
：
外牆
：位於建築物四周
，是建築物的圍護構件
。
內牆
：位於建築物內部
，主要起分隔空間的作用
。
②
、按在建築物中的方向
，分為
：
縱牆
：沿建築物長軸方向布置的牆稱為縱牆
。
橫牆
：沿建築物短軸方向布置的牆稱為橫牆
。外橫牆通常稱為山牆
。
③
、按接受力情況
，分為
：
承重牆
：凡直接受梁
、樓板
、屋頂等傳下來的荷載的牆稱為承重牆
。
非承重牆
：不承受外來荷載的牆稱為非承重牆
。
⑵
、柱
：是獨立支撐結構的豎向構件
。柱承擔、傳遞梁和板兩種構件傳來的荷載
。
4
、樓地層和梁
：樓地層包括樓板和地麵（首層地麵）
，是分隔建築空間的水平承重構件
，主要作用是承受人
、家具等荷載
，並把這些荷載及自重傳給承重牆
、柱或基礎
。
⑴
、樓板
：樓板的基本構造層是麵層
、結構層
、頂棚
。
⑵
、首層地麵
：是指建築物底層的地坪
。
⑶
、梁
：是跨過空間的橫向構件
。
5
、樓梯
：樓梯一般由3部分組成
：樓梯段、休息平台和欄杆扶手
。按樓層間樓梯的數量和上下樓層方式的不同
，可分為直跑式樓梯
、雙跑式樓梯
、多跑式樓梯等
。
6
、屋頂
：既是建築物頂部起覆蓋作用的圍護構件
，又是建築物頂部的承重構件
。屋頂由
屋麵
、承重結構層
、保溫隔熱層和頂棚組成
。常見的屋頂類型有平屋頂
、坡屋頂
。
① 屋頂是由層麵
、屋頂承重結構
、隔熱層
、頂棚組成
。
四大類
：平頂
、坡屋頂
、曲麵屋頂
、多波式屋頂
② 屋頂
：剛性〈可承重〉柔性〈不可承重〉
③ 屋頂防漏
：三氈四油
④ 屋頂隔熱
：水泥蛭石
⑤ 交通
、環境
、地理位置與小區的重要性
。
⑥ 總體的建築風格的表現形式〈以具體實例為標準〉
6
、門窗
：建築中各隔斷間的通行口
，有扇或無扇（門洞）謂門
，用來采光
、通風或傳遞
、觀察的洞口（不作通行用）謂窗
。門和窗是解決建築使用功能主要手段
。門主要起內外交通和分隔房間之用
；窗的主要作用是采光和通風
，同時也起分隔和圍護的作用
。門和窗是解決建築使用功能主要手段
。
7
、陽台
：樓層建築中
，人們與外界空間聯係的主要方式
，有三麵敞開的
，也有半敞開的
，或一麵敞開的
，或封閉的
。
8
、隔斷
：區別使用功能
，使之互不幹擾
，是建築設計中組織功能空間
、劃分平麵的主要手段
。有全隔
、半隔
、透明
、半透
、不透等區別
。
7
、窗
：門和窗都是建築物的圍護構件
。
8
、建築物的構造組成補充
就常見的民用建築而言
，大致有基礎
、牆或柱
、樓地層
、樓梯
、屋頂
、門窗六個基本組成部分
。通風道
、垃圾道
、煙道
、壁櫥等建築配件及設施
，可根據建築物的功能要求設置
。
1. 基礎
：位於建築物的最下部
，埋於自然地坪以下
，承受上部傳來的所有荷載
，並把這些荷載傳給下麵的土層（即地基）
。基礎是房屋的主要受力構件
，其構造要求是堅固
、穩定
、耐久
、能經受冰凍
、地下水及所含化學物質的侵蝕
，保持足夠的使用年限
。
2. 牆或柱
：是房屋的豎向承重構件
，它承受著由屋蓋和各樓層傳來的各種荷載
，並把這些荷載可靠的傳給地基
。對於這些構件的設計必須滿足強度和剛度要求
。作為牆體
，外牆還有維護的功能
，抵禦風霜雪雨及寒暑對室內的影響
。內牆還有分隔房的作用
，所以對牆體還常提出保溫
、隔熱
、隔音等要求
。
三
、 建築識圖
一套完整的建築施工圖包括建築總平麵圖
、建築施工圖
、結構施工圖
、暖通幾空調施工圖
、給排水施工圖
、電器施工圖等
。
1
、總平麵圖
：用來說明建築物所在具體位置和周圍環境關係的平麵圖
，一般在圖上標出擬建建築物和周圍已建建築物的外形
、層數和它們的相對位置關係
，標出建築物周圍的地形
、道路
、水源
、電源等
，圖上一般繪有指北針。
2
、建築施工圖
：包括建築平麵圖
，建築立麵圖
、建築剖麵圖
。
建築平麵圖
：按一定比例繪製的建築物水平剖視圖
，表示建築物的平麵形狀
、水平方向(出入口
、走廊
、樓梯
、房間
、陽台等)的布置和組合關係
。是全套圖紙中具有重要引導作用的圖紙
。
建築立麵圖
：按一定比例繪製的建築物在垂直方向上的投影圖
，主要表示建築物的外觀形狀
，是做外部裝修的外部依據
。
建築剖麵圖
：按一定比例繪製的把建築物沿豎直方向剖開的投影圖
，主要表示建築物的內部結構形式
、空間關係
。
3
、結構施工圖
：主要表明建築結構專業的設計內容
，同時反映建築
、給排水
、暖通
、電氣等專業對結構的要求
。
在房屋銷售中最常用的是戶型圖
，它是將建築平麵圖簡化
，以便清楚地表示每一套房屋的平麵布局和房間的相對位置
。
4
、效果圖
：有小區總體效果圖和裝修效果圖
，是由專業人員設計的
，在建築物尚未建成前對建築物的多種描述
，是一種對建築物進行美化的方法
。
怎樣看房屋建築平麵圖
？
房屋建築平麵圖
，就是一棟房屋的水平剖視圖
。假設用一水平麵把一棟房屋的窗台以上部分平切掉
，切麵以下部分的水平投影就叫平麵圖
。
一棟房屋的平麵圖主要表示
：房屋占地麵積的大小
，各房間的麵積大小
，台階
、樓梯
、門窗等局部的位置和大小
，牆體結構的厚度等
。有些建築平麵圖還將室內固定設備也體現出來
，如灶台
、坐便器
、廚櫃
、汙水池
、浴缸等設施的平麵形狀與位置
。對於購房者來說
，有此一圖
，足以充分了解自己所購置的房產的麵積和格局以及日常居住生活空間範圍內的各種指標數據
。看圖時應著重弄清的問題
，主要有以下幾個方麵
：
1
、通過外圍線（即牆體線）計算房屋總長
、總寬及建築麵積
。同時認識房屋的形狀
、朝向
、樓梯
、台階
、外門窗的位置
，與周邊房屋的分界線
。
2
、看圖了解清楚房屋內部的各分隔內牆體的位置
，找到臥室
、起居室
、客廳
、廚房
、衛生間
、儲藏室及壁櫃等的位置並分別計算其麵積大小
。
3
、通過比例標準
，分析了解室內高度
，陽台
、門
、窗
、暖氣
、上下水管道
、煙道等固有設備設施的型號尺寸和占地麵積大小及日常使用情況
。
4
、詳細分析了解室內爐灶
、洗手盆
、坐便器
、廚櫃
、汙水池
、浴缸等可調整設施的尺寸
、形狀
、位置和合理使用程度
。
四
、房屋麵積的規定和測算
1
、各種麵積概念
（1）住宅結構麵積
：是指住宅的所有承重牆或柱和非承重牆所占麵積的總和
，即外牆
、內牆
、柱等結構所占麵積的總和
。人們常說的居住麵積和使用麵積都不含結構麵積
。
（2）居住麵積
：是指住宅建築各層平麵中直接供住戶生活使用的居室淨麵積之和
。所謂淨麵積就是除去牆
、柱等建築構件所占有的水平麵積（即結構麵積）。
（3）使用麵積
：扣除公用（樓梯
、電梯
、公用的配電間
、走道
、電梯間
、管道間）麵積
，房屋結構占用麵積
，以及戶內走道
、樓梯
、玄關等麵積後
，所剩實際生活使用的麵積
。
（4）建築麵積
：建築物全部麵積
，分每戶建築麵積
、單元建築麵積和每幢樓建築麵積
，係指房屋外牆（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影麵積
，包括陽台
、挑廊
、地下室
、室外樓梯等
，且具備有上蓋
，結構牢固
，層高2.20M以上（含2.20M）的永久性建築
。
(5)房屋的產權麵積
：係指產權主依法擁有房屋所有權的房屋建築麵積
。房屋產權麵積由直轄市
、市
、縣房地產行政主管部門登記確權認定
。
(6)房屋的共有建築麵積
：係指各產權主共同占有或共同使用的建築麵積
。
（7）出房率（得房率）
：指住宅的淨使用麵積占銷售麵積（包括公用部分麵積）之比。銷售麵積一樣的淨使用麵積不一定相同
，出房率高的商品房就物有所值
。如果商品房的公用麵積分攤得多
，出房率就要低一些
。
（8)套內建築麵積
：由套內房屋的使用麵積
、套內牆體麵積
、套內陽台建築麵積三部分組成
；
(9)套內房屋使用麵積
：為套內房屋使用空間的麵積
，以水平投影麵積計算
。
(10)套內牆體麵積
：是套內使用空間周圍的維護或承重牆體或其他承重支撐體所占的麵積
。
2
、有關房屋麵積的規定和測算
（1）多層房屋的建築麵積按每層建築麵積的總和計算
。
（2）穿過房屋的通道
、房屋內的門廳
、大廳不分層高均按一層麵積計算
，回廊部分按其投影計算麵積
。
（3）房屋內的技術層
、夾層
、地下室
、半地下室
，層高超過2.20米的
，按其上口外牆外圍水平麵積計算
。
（4）封閉式陽台按其外圍投影麵積計算
。凸陽台按其投影麵積的一半計算。
（5）共有公共麵積的分攤計算
：
每戶應攤麵積=共有公用房屋建築麵積的總和/各戶房屋建築麵積之和*該戶房屋建築麵積
3
、商品房分攤的公用建築麵積包括
兩部分
：
（1） 電梯井
、樓梯間
、垃圾道
、變電室
、設備室
、公共門廳和過道等其功能上為整樓建築服務的公共設施用房和管理用房的建築麵積
（2） 各單元與樓房公共建築空間之間的分隔牆以及外牆（包括山牆）牆體水平投影的一半
五
、商品房銷售常用名詞
1
、住宅
：供人們生活居住的建築
。
2
、通風
：保持室內空氣流通
，更換新鮮空氣
。
3
、朝向
：建築主要房間麵對的方向（東
、西
、南
、北）
。
4
、隔音
：建築圍護結構（牆體屋麵）減低噪聲的能力以減少分貝（DB）數表示
。
5
、噪聲級
：不同使用功能的房間
，要求達到允許的噪聲量的等級（一般住宅為50DB以下）
6
、隔熱
：建築圍護結構(牆體屋而)減少熱量傳遞的能力
，以隔熱係數表示
。
7
、戶型
：居住建築中表示臥室
、廳房
、衛生間的構成類型簡化的名稱
，如二室——廳一衛
、三室二廳二衛等
。各種戶型可設計成多種平麵組合
，戶型優劣是購房者主要關心的因素
。
8
、什麽是住宅的開間
、進深
、層高和淨高
？
(1)住宅的開間
：住宅的開間就住宅的寬度
。在1987年頒布的《住宅建築模數協調標準》中
，對住宅的開間在設計上有嚴格的規定
。磚混結構住宅建築的開間常采用下列參數
：2.1米
、2.4米
、2.7米
、3.0米
、3.3米
、3.6米
、3.9米
、4.2米
。
(2)住宅的進深：住宅的進深就是指住宅的實際長度
。在1987年實施的《住宅建築模數協調標準》中
，明確規定了磚混結構住宅建築的進深常用參數
：3.0米
、3.3米
、3.6米
、3.9米
、4.2米
、4.5米
、4.8米
、5.1米
、5.4米
、5.7米
、6.0米
。為了保證住宅具有良好的自然采光和通風條件
，進深不宜過長
。
（3）住宅的層高
：住宅的層高是指下層地板麵或樓板麵到上層樓層麵之間的距離
，也就是一層房屋的高度
。在1987年發布的《住宅建築模數協調標準》中
，明確規定了磚混結構住宅建築層高采用的參數
：2. 6米
、2 .7米
、2.8米
。
(4)住宅的淨高
：住宅的淨高是指下層地板麵或樓板上表麵到上層樓板下表麵之間的距離
。淨高和層高的關係可以用公式來表示
：淨高
：層高—樓板厚度
，即層高和樓板厚度的差叫“淨高”
。商品住宅的開間
、進深和層高(即住宅的寬度
、長度和高度)
，這三大指標是確定住宅價格的重要因素
。如果住宅的尺寸越大(即開間
、進深
、層高越大)
，建築工藝相應就越複雜
，建造的難度就越大
，同時所消耗的建材也會越多
，導致建造的成本也就越高。當然人們居住的空間會有所增大
，但要付出的房價就會更高
。因此
，購房者在購買商品住宅時
，應當根據自己的實際需要和經濟支付的能力來考慮
，住宅的麵積適宜即可
。
9
、承重牆
：需支承建築重量和使用荷重的牆休
，對房屋會直接產生安全影響的牆體
，對房屋會直接產生安全影響的牆體
。
10
、非承重牆
：對整體建築不起承重受力作用
，但有可能對局部構件有支持
、荷重作用的牆休
。
11
、彈性空間(可變空間)
：指在一定程度上有可能改變平麵大小形狀，或可改變淨空高度的平麵或立體範圍
。
12
、日照
：建築物能迎受到陽光的程度
。各建築對日照要求不同
。住宅一般要求在冬日少有1小時的日照
。
日照間距
：日照間距＝建築物高度/建築物相鄰距離（國家標準為1.2倍）
13
、物業管理
：為居民提供生活
、文化
、安全
、衛生
、設施維修等服務的管理機構
，其業務範圍隨社會進步
、生產力發展而不斷增加
。
14
、什麽是複式住宅
？
複式住宅是受躍層式住宅啟發而創造設計的一種經濟型住宅
。這類住在建造上仍每戶占有上下兩層
，實際是在層高較高的一層樓中增建一個1.2米的夾層
，兩層合計的層高要大大低於躍層式住宅(複式為3.3米
，而一般躍層為5.6米)
，複式住宅的下層供起居用
，炊事
、進餐
、洗浴等
，上層供休息睡眠和貯藏用
，戶內設多處入牆式壁櫃和樓梯
，中間樓板也即上層的地板
。因此複式住宅具備了省地
、省工
、省料又實用的特點
，特別先例子三代
、四代同堂的大家庭居住
，既滿足了隔代人的相對獨立
，又達到了相互照應的目的
。
雖然複式住宅在設計施工和使用上有麵寬大
、進深小
、部分戶型朝向不佳
、自然通風采光較差
，層高過低
、隔音
、防火功能差
，房間的私密性、安全性較差等缺點
，但這種精巧實用的住宅類型
，由於經濟效益十分明顯，價格相對偏低
，必然會成為住宅市場上的熱銷產品
。
15
、什麽是公有住宅
？
公有住宅
，在我國也稱公產住房
、國有住宅
。它在指由國家(中央政府或地方政府
、城市政府)以及國有企業
、事業單位投資興建
、銷售的住宅
，在住宅未出售之前
，住宅的產權(擁有權
、占有權
、處分權
、收益權)歸國家所有
。公有住宅主要由本地政府建設
，主要向本城市居民出租出售
；由企業建設的住宅
，向本企業職工出租
、出售
。
16
、什麽是躍層式住宅
？
躍層式住宅是近年來推廣的一種新穎住宅建築形式
。這類住宅的特點是
，內部空間借鑒了歐美小二樓獨院住宅的設計手法
，住宅占有上下兩層樓麵
，臥室
、起居室
、客廳
、衛生間
、廚房及其它輔助用房可以分層布置
，上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內獨用小樓梯聯接
。躍層式住宅的優點是每戶都有二層或二層合一的采光麵
，即使朝向不好
，也可通過增大采光麵積彌補，通風較好
，戶內居住麵積和輔助麵積較大
，布局緊湊
，功能明確
，相互幹擾較小
。不足之處是安全出口相對狹小
。在東南沿海的廣東
、福建的一些開放城市建設較多
。近年來在北方城市的一些高級住宅設計中，也開始得到推廣
。
17
、居住小區
：具備相應規模的生活
、文化、商業
、衛生
、教育
、娛樂等設施為居住建築群服務的有組織規劃的區域
。
18
、組團
：由數幢住宅樓組合成共同生活空間的院落
。由數個組團形成居住小區
。
19
、社區服務半徑
：此環境泛指生活
、文化
、教育
、商業
、衛生保健
、綠化
、交通
、環衛等一係列外條件
，是衡量居住水平的總稱
。
20
、社區服務半徑
：各類日常生活設施服務的範圍
，以服務中心為圓點
，以米為單位計範圍大小
。
21
、節能環保型建築
：采用現代科技對水資源再利用
、廢棄物再生再用
，太剛能蓄電
、照明
，供熱
、隔熱
、保溫
，空氣淨化
，防蟲
、防黴
、空調省電等—係列措施而設計成的未來居住建築
。
22
、建築風格
：指建築造型所采用的美學文脈
。當前盛行的歐陸風格是對歐美傳統建築藝術的借鑒
。
23
、車位
：自行車
、私家車泊位
，分收費和免費兩種
，—般指公用停場
，不同於私家車庫
，居住小區必須有足夠車位
。車不能停在道路上
。
24
、“五證俱全”是指哪五證
？
①建築施工許可證
2.房屋預售許可證
